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时间:2019-05-22 20:10 作者:admin 历史事件注册

一文看懂二手房交易可能会踩到的坑

另外还要统筹考虑应对叙利亚全境的人道问题。中方赞赏联合国及有关各方在叙利亚开展的人道救援行动,应该向所有需要人道援助的民众和地区提供帮助,支持在叙利亚西北部采取有针对性的人道救援举措。

建立县级和镇街权力、责任清单,厘清县乡职责权限,对在重点工作、重大项目中作出突出贡献的团队和个人,给予精神和物质奖励。对年度考核为优秀等次和连续三年考核为优秀等次的公务员(参公人员)分别给予嘉奖和记三等功,并分别奖励1500元和3000元,事业单位人员参照公务员奖励标准执行。在年度经济社会综合考核中成绩突出的镇街、单位,制定直接奖励到个人的办法,并在干部使用、年度考核优秀等次比例、评先树优等方面予以倾斜,努力形成激励先进、鞭策后进的干事氛围。内容摘要:关键词:第一书记;脱贫攻坚;为民服务作者简介:  多少个夜晚,村办公楼灯火通明;多少次走访,灰色的衬衫干了又湿。

在大部分内地城市,房产交易以新房为主,但一线城市早已进入了存量时代。

特别在我们深圳,近些年几乎没有新增土地供应,因此只要大家有购房需求,则必然会跟二手房打交道。 那么在二手房交易的过程中我们会遇到哪些问题呢?今天就由西瓜一一道来。 要说在交易过程可能会踩到的坑,那我们必须先熟悉了解二手房交易流程,通过结合流程我们再列一下过程中可能会遇到的一些问题。 二手房交易流程简单来说,主要有以下步骤:那么具体到每一步,买卖双方需要做哪些事以及需要的关注点是什么呢?这是在签约前必做的步骤,也是最为关键的一步。 1.买家是否具备购房资质:深圳家庭(单方深户即可)或五年连续社保。 这里需要注意的是五年社保必须是连续的并且期间补缴无效,需到社保局打印详单查询。

2.买家贷款资质预审:收入证明&银行流水是否可以覆盖银行的贷款要求;是否有逾期以及逾期情况是否恶劣到影响银行批复;需要确认贷款名额是3成、5成还是7成首付。

3.卖家房屋产权是否有效,是否有抵押,是否查封。

4.签约人和房产证产权人是否一致,如不一致是否有公证委托书。 在买家和卖家资质和信息都核查无误后,那就进入签约环节。

签约环节需要注意的地方:1.定金缴纳:一般原则上定金支付比例为5-10%,但由于部分银行首付款监管要求至少达到25%,因此我们定金一般控制在5%。 这里要注意一点,就是查档有效不一定完全安全,更重要还是要核查卖家的债务情况。

如果卖家负债比例高,风险大的情况下,原则上定金要全程托管在居间方,交易完成后再由居间方转给业主。 2.确定银行资金监管时间。 买家要根据自身情况,确定首付资金来源,是售楼尾款还是银行理财。 务必确认相对宽裕的时间,否则可能因为合同约定期限内资金没到位而导致违约的情况。 3.确定赎楼归属:卖方是自行赎楼or委托担保公司赎楼,如委托第三方赎楼则在签署合同后需尽快做委托公证给第三方。

赎楼需提供资料(卖方):买卖合同、身份证、房产证、抵押贷款合同。

4.学位锁定:深圳的买家通常都较为年轻,普遍买房都会涉及到学位问题,而深圳大部分区域是学位锁定制。

在签约前务必要确定学位是否有锁,如有锁定则要确定解锁时间是否能跟自己小孩读书时间相匹配。 5.交房保证金:如自住房或空置房交房保证金一般缴纳5000-10000,如出租房,一般缴纳金额为两个月租金(覆盖租赁合同中的两个月押金)。 交房保证金主要目的是为了结清房屋本身水电燃、物业的欠款费用,尽量减少后期买卖双方的扯皮成本。

买卖双方需要准备好签约材料,身份证明文件,资产证明(收入证明、银行流水、股票或其他资产等),在约定时间内做以后的材料提交。

在这个环节有什么需要特别注意的呢?1.银行的选择:原则上来讲利率优先,也就是哪家利率低优先选择哪家。

通常情况下,外资行利率低于中资行,但实际选择过程中也极少有选择外资行做按揭,原因主要是因为外资行审批繁琐,贷款成数通常低于中资行。

那么中资行我们又怎么选择呢?中资行的利率基本受基准利率以及当前政府调控方向的影响,在基准利率不变的情况下,那我们怎么选按揭行呢?这里就体现专业度了,根据客户资质以及要求的不同通常要选择跟自身情况适配的银行,选择考量点主要有几个方面:a.银行额度是否充足,放款速度是否快速(影响到赎楼过程中产生的利息)。 b.是否需要申请税费贷(目前只有部分银行可审批税费贷,弥补买家首付资金的不足)。 c.是否有后期融资的需求(部分银行在房产增值后,可在不赎楼的情况下给客户额外申请一笔消费贷,类似加按的政策)。 d.是否做回同行减免罚息(在上家供楼不足三年情况下)。

2.公积金贷款:如做公积金贷款,需要提供买家的房屋查询清单,个人公积金贷款上限为50w,家庭名义申请则是90w。

3.确定贷款成数:根据不同情况确定买家首付成数,名下无购房记录则首付3成,可通过查询征信报告确定。

在银行贷款审批通过后,则由担保公司或业主进行赎楼,通常在贷款批复后一周时间可完成赎楼过程。 过户前有两个必要条件:1.买家定金+银行首期款监管金额+银行批复的贷款承诺,总额等于房产的成交价(由于部分客户资质问题,审批金额有可能不足可贷款成数,则必须由买家进行补足)。 2.卖家取得房产证原件,也就是我们通常说的红本,并且房产无任何抵押、查封的状态。

3.如买卖双方没有时间,可以委托公证给他人代办。 过户需要准备资料买方:婚姻证明、户口本(户主页、夫妻及未成年子女页)、身份证(配偶的身份证复印件)、非深户准备5年或以上社保清单卖方:身份证、房产证注:如果卖方满5年且是深圳唯一住宅可免个税,需提供:夫妻双方身份证、户口本(包含户主页、夫妻及未成年子女页),婚姻证明,房产证。 国土局的流程通常是过户递件后,5个工作日取证。

取证和抵押是两个步骤,通常我们会在一天内完成。 这里需要注意的地方:1.先缴税后取证,这里需要注意的是税费是否准确,特别是个税,如果是满五唯一是否已减免,这里还有一个细节,如果过户价和原购价一致,则个税不受满五唯一限制也可以减免。

2.取证后需及时抵押,如果不抵押的话则银行无法放尾款。 此处参考以上选银行的策略,放款时间以当时银行政策为准。

交房时需要办理水、电、煤气、物业过户等事宜。

水电交接的过程中需要关注两点:a.税费大部分由物业进行托管,通常物业费收费逻辑是收当月物业费+上个月税费。 所以在交接时要关注本月水费度数。

b.电费和燃气费同理,电费通常每两个月一扣,燃气费则每月一扣,在供电局&燃气公司过户后,还需要查询真实度数,过户度数和真实度数的差额部分需要由卖方缴纳。 水电燃气、物业过户需准备资料:①身份证原件及复印件;②契税发票原件、房产证复印件;③托管银行卡账号及复印件。

以上对交易过程中会遇到的主要问题做了一个简单梳理,但每个case往往有其特殊情况。

如果你在交易过程中碰到疑难杂症问题难以解决,而处理的中介又不够专业,则会面临无尽的痛苦和煎熬。

如果你处于交易流程中遇到了难题,或还在看房过程,欢迎小窗咨询。

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